Договор купли продажи на основании свидетельства о праве на наследство

Чтобы разобраться, можно ли продавать квартиру по свидетельству о праве на наследство, необходимо детально рассмотреть процедуру на всех ее этапах. Законодательство позволяет распоряжаться имуществом по собственному усмотрению. Но люди задаются вопросом о том, можно ли оформить куплю-продажу без переоформления собственности и достаточно ли для этого одного свидетельства. То есть наследство имеется, но правопреемник официально не зарегистрирован в качестве владельца. Необходимо рассмотреть, насколько безопасны подобные сделки для покупателя.

Может ли преемник продать квартиру на основании свидетельства о праве наследства?

Для совершения купли-продажи вхождение в наследство обязательно. Нормы права, действующего в России, оговаривают, что оформление договора купли-продажи на основании свидетельства о праве на наследство не является законным. Придется пройти промежуточный этап, получить жилье в собственность, поставить отметку в реестре, а уже после приступать к переоформлению владельца. Получение свидетельства не дает права распоряжаться квадратными метрами, а позволяет стать их хозяином в законном порядке.

Полностью процедура вхождения в наследство выглядит следующим образом:

1. Претендент подает заявление нотариусу, чем изъявляет стремление стать собственником после смерти наследодателя.
2. Выдача свидетельства о наследстве – прерогатива нотариальной конторы. В документе указан преемник и перечислено имущество.
3. Квартира переходит к новому владельцу после переоформления и регистрации. И только после этого ее можно продавать.

Некоторые стараются форсировать последний этап, мотивируя различными нюансами.

Подозрительные случаи

Опасность купли-продажи другим способом заключается в том, что со временем могут появиться дополнительные претенденты. Продажа квартиры по договору – единственный способ доказать, что жилье приобретено законным образом. Наследство передается наследникам в течение полугода, после чего выписывается свидетельство. Но, если другие родственники смогут восстановить срок, придется поступиться долей имущества или квартирой целиком.

Желающие уйти от налогов прибегают к различного рода ухищрениям, как, например, к оформлению дарственной. В данном случае, если ситуация вскроется, налоговая служба выпишет штраф, который придется платить. Если дойдет до суда и судья увидит в ситуации факт мошенничества, действия попадают под уголовную ответственность, и грозит наказание вплоть до лишения свободы. Поэтому покупать и продавать наследство необходимо в соответствии с определенным порядком.

Какие документы необходимо проверить?

Проверяется свидетельство собственника. Наследство после переоформления переходит во владение, о чем в Росреестре ставятся соответствующие отметки. Если передача производится не на основании договора купли-продажи, а по свидетельству о наследстве, внести такую запись новому владельцу не получится. Достоверность документа подтверждается выпиской из Госреестра объектов недвижимости.

Чтобы убедиться, что наследник один, нет выделенных обязательных долей и никто не может претендовать на покупку, достаточно подать запрос в Бюро наследств. Информация есть в открытом доступе, но, чтобы узнать все детально, необходимо оформлять официальный запрос. Это сделают юристы и, имея достаточные основания, узнают детали вступления в наследство, убедятся в отсутствии препятствий и конкурентов, которые смогут постараться отсудить долю квартиры.

Продажа квартиры после вступления в наследство

Получение свидетельства на собственность – обязательное требование. Право совершать сделки купли-продажи появляется только у фактического официального владельца, что подтверждается соответствующими бумагами и записями в учетных базах данных государственных служб контроля. Договор — тоже обязательный документ, т. к. в нем зафиксирована добровольная передача имущества за вознаграждение.

Получение прибыли накладывает обязанность платить залоги. Для физических лиц это 13%, если покупатель имеет российское гражданство. Иностранцы платят 30% от суммы, указанной в соглашении на куплю-продажу. Наличие правильно составленного и подписанного документа дает право зарегистрировать жилье на себя. Только после этого его можно продавать, дарить, менять, оставлять наследникам. Но законодательство о наследовании имеет множество особенностей, которые ставят под угрозу интересы покупателя унаследованной квартиры.

Чем рискует покупатель?

Самая главная опасность – внезапное появление наследников, которые также претендуют на имущество. Так, если наследство переходило по закону, с течением времени может оказаться, что живы люди, имеющие такие же права, как и продавец, участвующий в процедуре купли-продажи. Восстановив сроки через суд, они инициируют судебное разбирательство согласно иску, по которому имеют право на долю. Для покупателя решения судей часто становятся полной неожиданностью.

Даже завещание, дающее право вступать в наследство и оформлять куплю-продажу, можно оспорить. Полученное свидетельство аннулируется, если волеизъявление составлено с нарушениями, под давлением, при наличии других факторов, указывающих на незаконность купли-продажи. Отзыв свидетельства приводит к тому, что и договор считается недействительным, т. к. продающая сторона не имела достаточных прав. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо заблаговременно все перепроверить.

Необходимый пакет документов

Чтобы выдача свидетельства владельца квартиры после оформления купли-продажи прошла без каких-либо заминок, необходимо собрать следующую документацию:

• оригинал и копия паспорта;
• свидетельство о праве наследования;
• заявление, написанное собственноручно;
• квитанция об оплате госпошлины;
• паспорт (кадастровый).

Последнее требование действует, если недвижимость для купли-продажи подлежит регистрации первый раз.

Если квартира перешла в наследство по завещанию

Получить свидетельство на основании письменного волеизъявления несложно. Право распоряжаться собственным имуществом касается не только купли-продажи, но и наследования. Рассмотрим ситуацию, когда наследник получает свидетельство, оформляет куплю-продажу, берет деньги. Со временем выявляется факт наличия другого завещательного документа, составленного позднее первичного, что отменяет куплю-продажу.

Несмотря на сроки давности, данный факт позволяет добиться аннулирования первого волеизъявления и передать наследство новым преемникам. И, если оно находится во владении покупателя, это не означает, что так останется и впредь. После купли-продажи придется в суде отстаивать интересы, а результатом может стать признание купли-продажи недействительной, т. к. у продавца не было на то достаточных прав. Поэтому при покупке необходимо пользоваться несколькими рекомендациями.

Как купить квартиру, которая досталась по наследству?

Чтобы купля-продажа была безопасной, необходимо убедиться в следующем:

1. Продавец обладает достаточными правами, что подтверждено соответствующими свидетельствами.
2. Договор составлен с учетом всех требований, включая дееспособность сторон-участников.
3. В соглашении указано, что сделка возмездная, и прописана стоимость покупки.

Нотариальное заверение для купли-продажи обязательно, отметка в реестре — тоже. Не выдержать хотя бы одно требование — поставить под угрозу собственное благополучие.

Необходимые документы

Продавец обязуется при купле-продаже предоставить для ознакомления и проверки следующий перечень документов:

1. Правоустанавливающие акты и свидетельства.
2. Завещание, если таковое имеется.
3. Выписки из ЕГРН.
4. Домовую книгу.
5. Гражданский паспорт.

Каждая бумага для купли-продажи, включая свидетельства и справки, подлежит проверке на наличие обязательных юридических атрибутов. Данную процедуру лучше доверить юристам в рамках юридического мониторинга купли-продажи на момент соответствия действующим нормам права.

Порядок проведения сделки

Пошаговая инструкция выглядит так:

1. Договоритесь о цене и месте совершения купли-продажи.
2. Оговорите способ передачи вознаграждения и условия.
3. Получите копии документов, перечисленных выше.
4. Проведите юридический анализ.
5. Составьте договор купли-продажи.
6. Заверьте его нотариально.
7. Оплатите указанную сумму.
8. Получите свидетельство.

В данном случае имеется в виду не свидетельство о наследстве, а документ владельца, объясняющий право оформлять куплю-продажу.

Проверка документов на недвижимость

Необходимо убедиться, что в свидетельстве указан именно продавец, для чего сверяются паспортные данные. То же касается любой бумаги, относящейся к купле-продаже, при которой фигурирует данная личность. Наследство перед любыми манипуляциями с ним проверяется через специальный интернет-сервис, где по ФИО можно найти наследодателя не только в Москве, но и по всей России. Там же указано, кому передано наследство.

Проверку лучше доверить специалистам. Только юристы знают, какие обязательные атрибуты должен иметь тот или иной документ, каковы сроки его действия, а также лишь специалист сумеет проверить подлинность. Для этого подаются соответствующие запросы в государственные органы, выдававшие бумагу. Ответом служит официальное уведомление, которое является свидетельством достоверности. Только после этого приступают к самой купле-продаже.

Оценка имущества

Для этого приглашаются независимые эксперты. Необходимо убедиться, что предложенная цена актуальна. Более того, если дойдет дело до суда, экспертиза докажет, что купля-продажа наследства оформлялась справедливо и налоги выплачены честно. А когда придется возвращать потраченную сумму, только заключение экспертов укажет на фактическую рыночную стоимость жилья на момент получения свидетельства.

Форсировать данный момент при купле-продаже наследства не стоит, тем более не нужно прибегать к уловкам. Некоторые риэлторы предлагают снизить цену, указав в договоре купли-продажи меньшую цифру. То есть налогов меньше и не нужно тратить больше. Нотариусу безразличен данный момент, т. к. его работа – подтвердить дееспособность и добровольность передачи имущества, заверив подписи сторон-участников сделки. Но, если придется возвращать наследство, вы получите ровно столько денег, сколько указано в соглашении.

Наличие свидетельства на право собственности у продавца

Свидетельство собственника – главный документ, доказывающий право распоряжаться недвижимостью и производить куплю-продажу наследства. Но документ не говорит об отсутствии обременений. Квадратные метры могут быть, например, залогом в банке. Достоверная информация хранится в реестре. Свидетельство может быть отозвано уже после купли-продажи, если наследство придется передать другому правопреемнику на основании решения суда или по новому завещанию.

Однако только свидетельство дает право оформлять куплю-продажу наследства. Также нужно учитывать, что лица, которым нет 14 лет, не имеют права подписи и за них все решают родители или опекуны. Если жилье единственное, для оформления купли-продажи стороной до 14 лет потребуется разрешение органов опеки. Сделку можно оспорить, признав недействительной (ничтожной, несостоявшейся).

Проведение сделки

Правильно составленное соглашение купли-продажи – гарантия безопасности. Образец можно скачать в интернете или получить у юристов. Каждый пункт имеет значение, и придется внимательно вычитывать текст. Лучше доверить куплю-продажу наследства профессиональным юристам, т. к. любая непонятная формулировка – достаточный повод оспорить законность действия бумаги и отменить сделку, чем успешно пользуются «черные риэлторы». Подписываются документы в нотариальной конторе, где дополнительно проверяются все имеющиеся данные (имена, условия, соответствие законам, достоверность).

Стоимость услуг нотариуса

Как и при выдаче свидетельства, работа нотариата предполагает получение оплаты за услуги при оформлении купли-продажи. Вознаграждение при проведении сделки с наследством является пошлиной, которая оплачивается согласно установленным тарифам. Квитанция прикладывается к заявлению. Платить придется один раз, а цену можно узнать по телефону или на сайте.

Подписание договора как факт принятия наследства