Покупка квартиры, полученной по наследству

Покупка квартиры, полученной по наследству – особая процедура, требующая тщательной подготовки. Следует учесть все возможные риски и сопоставить их с получаемой выгодой. Если изучить информацию, собранную в статье, сделать это будет несложно. Здесь вы найдете разъяснения любых интересующих вопросов, а также рекомендации и советы практикующих юристов, что позволит избежать ошибок и оформить все правильно. Тогда дом останется ваш, и никто не сможет опротестовать покупку.

Содержание:

Наследование квартиры: общая информация

Под этим термином следует понимать смену собственника на основании прав, возникших в процессе наследования. Основанием перехода недвижимости является завещание. Имущество передается по закону, если волеизъявление не составлялось. Риски при покупке квартиры по наследству кроются именно в том, что без тщательной проверки не всегда можно установить, что продавец – единственный правопреемник.

Основания перехода недвижимости наследникам

Покупка возможна только у владельца. Правопреемник считается хозяином жилья, если получил его:

  1. По завещанию, составленному при жизни наследодателя.
  2. По закону, когда призываются первоочередные родственники.
  3. Фактически, если преемник проживал на указанной жилплощади.

Покупать ли наследственную квартиру, решать, конечно же, вам. Бояться, что ее отберут, или кто-то потребует долю, тоже не стоит. Главное, изучить все тонкости процедуры. Продавец обязан предоставить свидетельство о вступлении в наследство, а также бумаги, доказывающие, что он является единственным наследником.

Нотариальное заверение

Любая сделка с недвижимостью, и все, что связано с ней, требует подтверждения, что документы подписывает лицо, имеющее достаточно полномочий, участники дееспособны, а предоставленная документация и информация, изложенная в тексте, достоверна. При покупке квартиры у наследников все, что они показывают, должно быть заверено в нотариате, а подписи полномочных лиц скреплены оригинальной печатью инстанции, в юрисдикцию которой входит выдача.

В порядке очередности по закону

Если задокументированной воли усопшего нет, ценности, включенные в наследственную массу, распределяются среди первоочередных родственников. Это супруга, дети, родители. Если из первой очереди никого нет, или они отказались, призывается вторая, затем третья, и так до восьмой, в которую входят иждивенцы, находившиеся на обеспечении наследодателя. При покупке квартир, полученных в наследство, учитывают возможность появления обязательных наследников.

В данную категорию правопреемников входит, например, малолетний ребенок. Сам он бумаги не подписывает, но даже если после покупки квартиры, полученной по наследству его отец, мать или опекун заявят о правах подопечного, сделку отменят, а условия покупки пересмотрят. Поэтому перед подписанием договора убедитесь, что лицо, выставившее теперь уже свой дом на продажу, действительно является единственным неоспоримым правопреемником.

Когда родственников и иждивенцев нет, по истечению 6 месяцев квартира переходит государству. Допускается покупка жилья у местных муниципальных органов самоуправления. При этом учитывают, кто проживает в квартире в настоящее время. Сожитель наследодателя имеет право фактически вступить в наследство, пропущенные сроки восстанавливаются судом.

Если наследники не найдены

Данный факт свидетельствует о безопасности сделки, если оформить ее в соответствии с действующим законодательством. Единственной угрозой является фатальная ошибка, допущенная при покупке, когда договор на квартиру оформлен с нарушениями: без подписи продавца, нотариального заверения и т.д. Имущество, полученное по наследству, подлежит продаже, только если есть свидетельство, где сказано, что владелец является таковым на законных основаниях. Покупка квартиры не всегда позволяет пользоваться ценностями, находящимися в ней.

Что безопаснее: купить наследственную квартиру у муниципалитета или наследников?

Процедуры идентичны, и риски остаются прежними. Если объявятся претенденты на квартиру, договор купли-продажи могут отменить. Альтернатива – оплатить долю законного преемника, сохранив право собственности. Срок давности – 3 года с момента переоформления. В течение этого периода нет никаких гарантий, что подобного не случится. Поэтому покупка у муниципальных органов также требует тщательной перепроверки всех данных по квартире.

Наследственная недвижимость: возможные риски покупателя

Появление преемников, не учтенных при вступлении в права на наследство – не единственная опасность. Обязательные наследники тоже могут появиться неожиданно. Принимая квартиру по завещанию, наследник мог принять на себя обязательства поселить гражданина, если такое условие указано в волеизъявлении. В этом случае придется уживаться вместе с ним. Отказаться зарегистрировать квартиранта не всегда получается. В любом случае придется действовать в судебном порядке.

Отмена договора купли-продажи через суд

Подается исковое заявление, инициируется делопроизводство. Назначается дата слушания, рассматриваются приведенные доказательства истца и доводы ответчика. Если риск стал явью, купить квартиру недостаточно. Придется участвовать в изнурительной процедуре разбирательства, тратить деньги, и не факт, что решение окажется положительным. Увеличить шансы несложно – привлеките адвоката по наследственным делам, сделав его доверенным лицом по доверенности.

Выявление пожизненных жильцов, которых нельзя выселить

Чтобы обезопасить покупку, перед перерегистрацией наследственной квартиры убедитесь, что подобных лиц нет в завещании. Документ передайте юристу для ознакомления. В случае выявления подобного факта заставьте продавца решить проблему до покупки. Он обязан предоставить документы, указывающие на то, что нежелательный квартирант не будет претендовать на сожительство при любых обстоятельствах.

Долги умершего, с которыми придется разбираться новому владельцу

Подобные неприятности также следует предусмотреть. Дело даже не в том, что квартира может оказаться кредитной. Перед покупкой настоящий факт следует проверить. Но первичный собственник мог заложить жилье. Была ли внесена отметка в Росреестр, неизвестно, а недвижимость окажется собственностью МФО или банка, если не погасить задолженность. Для востребования имущества, полученного по наследству, менее 3 лет дается законодательством, но и этого достаточно, потому что за это время долг увеличивается. В большинстве случаев начисляются штрафы за просрочку.

Можно ли аннулировать договор купли-продажи

Покупка любого имущества – сделка, которая отменяется, если совершена с нарушениями. Главным требованием является покупка квартиры у действующего владельца с разрешением всех проживающих и супруги, если имущество является совместно нажитым. Следует еще раз проверить текст соглашения. Ошибки, разночтения, отсутствие обязательных реквизитов – повод для отмены действия договорных взаимоотношений.

Покупка у недееспособного лица запрещена законодательством. Споры возникают, когда квартира передана ребенку, а родители или опекуны уверяют, что имеют право ее продать. Покупка у этой категории граждан запрещена. Только владелец, достигнув совершеннолетия, может распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению. В собственность можно вступить только после покупки у дееспособного лица.

Кто может инициировать судебное разбирательство?

Законодательство конкретно не ограничивает перечень истцов, но в нем упоминается, что исковую жалобу имеют право подавать заинтересованные лица. При оспаривании покупки в деле о квартире истцом могут выступать:

  1. Правопреемники, не успевшие заявить о своих правах в период проведения нотариального наследственного дела.
  2. Обязательные наследники, не имевшие возможностей вовремя обратиться в нотариат за получением обязательной доли наследства.
  3. Кредиторы. Это банки, предоставившие жилье в ипотеку, микрофинансовые организации, выдавшие кредит наследодателю, и т.п.
  4. Жильцы, которых назначил завещатель на условиях завещательного распоряжения с требованием зарегистрировать человека.

В любом случае подобных ситуаций можно избежать, если оформление покупки доверить юристам в рамках услуги «Сопровождение покупки недвижимости».

На основании нотариальной доверенности профессиональный юрист производит все необходимые мероприятия, связанные с переоформлением квартиры. Доверителю нужно лишь подписать договор с юридическим бюро и получить выписку из реестра о том, что отныне он владелец собственного жилья.

Наследники, чьи права нарушены

Стоит ли бороться с появившимися наследниками, или предъявить требование продавцу, решать вам. Но покупка не является абсолютной гарантией, если производится без специальных проверок. С иском обращаются граждане, которые имеют возможность доказать наличие прав претендовать на квартиру. Если речь идет о пропуске наследственного периода, срок восстанавливается при наличии веских, уважительных причин, подкрепленных документальными доказательствами:

  1. Родственная связь с первичным собственником.
  2. Упоминание в завещании в качестве наследника.

Учтите, что покупка у единственного правопреемника может происходить в условиях, когда другие претенденты отказались в его пользу. Подобное действие не опасно для покупателя. Иное дело – когда преемника не призвали, а сам он не знал, что ему положено наследство в виде доли квартиры.

Муж или жена наследодателя

Законами России установлено, что владельцы распоряжаются исключительно собственным имуществом. Совместно нажитое к такому не относится. Если завещатель назначил преемника на всю квартиру, а имел в ней половину, супруг (супруга) погибшего лица вправе требовать раздела доставшейся по наследству квартиры с выделением принадлежащей половины. Избежать подобного возможно, если проверить документы на приватизацию и затребовать справку о составе семьи усопшего.

Правопреемники, пропустившие сроки вступления в наследство по уважительным причинам

Для восстановления в правах обращаются в районную судебную инстанцию по месту раскрытия наследственного дела. Достаточным поводом для оспаривания доли в квартире, когда покупка уже оформлена, является:

  1. Длительная командировка. Доказывается по предъявлению командировочного листа, выданного на производстве.
  2. Проживание за пределами Российской Федерации или в удаленном регионе страны. Предъявляется паспорт с регистрацией.
  3. Продолжительная поездка с выездом за рубеж. В загранпаспорте ставятся отметки о прохождении таможенного досмотра.
  4. Затяжное заболевание, требующее госпитализации. Доказательство – медицинская справка, заключение, выписка из истории болезни.

Если вы решили покупать квартиру, произведите юридическую проверку всех предшествующих событий, связанных с жильцами и хозяевами.

Виды судебных процедур по отмене покупки

Есть несколько способов изменить условия порядка распределения прав собственника:

  1. Мировое соглашение. Истцы, получившие наследство по закону, договариваются по-хорошему разрешить ситуацию с нынешними владельцами на определенных условиях, устраивающих все стороны.
  2. Изъятие. Квартира выводится из состава собственности и передается действующему владельцу на основании решения суда РФ и исполнительного делопроизводства. При этом продавец обязан вернуть деньги.
  3. Выплата. Законному наследнику выплачивается денежный эквивалент причитающейся доли в квартире. А тот, кто предложил такую покупку, погашает понесенные расходы. Действия производятся на основании судебного постановления.

Все зависит от ситуации, выбранной стратегии, юридической подкованности и готовности сторон договариваться.

Выявление пожизненных жильцов: риск или нет?

В данной ситуации есть противоречие. Требование завещателя обязательно для вступления в наследство. Покупка квартиры произведена законным образом, но жилец не учтен в договоре купли-продажи, и значит, наследник не обеспечил исполнение правоопределяющего распоряжения усопшего. Стало быть, квартира ему не принадлежит, и покупка признается недействительной. Но при оформлении, если не было нарушений, нет оснований для изъятия объекта сделки.

Забродин Александр
Совет юриста
Забродин Александр
Профессионал с опытом более 20 лет. Я помогаю тем, кто ценит качество исполнения, своё время и мою работу. Доверьте своё дело профессионалу!
Задать вопрос эксперту

Исход такого дела зависит от подготовки и опыта юриста, представляющего интересы покупателя. Ситуация усугубляется, если подобное развитие событий было предусмотрено завещателем, и он указал подназначенного правопреемника, который должен вступить в наследство, став хозяином жилплощади, полученной по завещанию по подназначению.

Отказополучатели по завещательному отказу

Это категория граждан, обязанная нести на себе материальную повинность, чтобы принять квартиру. Лица, которым, например, назначено обеспечение, могут в течение трех лет обратиться в суд и потребовать положенное. При покупке с продавца эта обязанность не снимается, но некоторые пытаются перевести права требования на нового владельца. Снова придется разбираться в суде.

Получатели ренты

Рента предполагает, что квартира переходит плательщику. Воспользоваться правом можно при полной выплате по условиям договора. Когда совершена покупка, а продавец не посчитал нужным сообщить об обременении и учесть ренту в условиях сделки, речь идет о мошенничестве. Решать проблему придется в судебном порядке. Однозначной пошаговой инструкции не существует. Чтобы жилье осталось в собственности после покупки, привлеките опытного юриста.

Обнаружение долгов бывшего владельца: кто должен заплатить?

Подобные случаи частые. Кредиторы не успевают подать требование перед покупкой, не зная, что должника уже нет в живых. Следует различать две ситуации:

  1. Оформляя наследство по завещанию, выгодополучатель принимает на себя обязательства о выплате долгов покойного.
  2. Спустя время оказалось, что произведена покупка обремененной квартиры, включенной в состав залогового имущества.

В первом случае речь идет о денежных выплатах, взимаемых с правопреемника. Во втором недвижимость является залогом, который переходит в собственность кредитора в случае невыплаты или реализуется для погашения. В последнем случае претензия направляется лицам, совершившим покупку, а не наследнику, продавшему имущество.

Коммунальные платежи

Данная повинность ложится на плечи хозяина. Умерший мог оставить за собой просроченные платежи. Но элементарная проверка их выявит. После подписания договора при регистрации в Росреестре данный факт обязательно выявится. Но лучше заблаговременно запросите отчет коммунальных служб. После получения выписки из реестра обязанность полностью перекладывается на лиц, совершивших покупку.

Взносы по капитальному ремонту

Проверять необходимо не человека, выставившего квартиру на продажу, а ныне покойного гражданина. Он мог не успеть оплатить капремонт, и задолженность передадут тому, кто производит покупку. Полученный долг подлежит оплате в обязательном порядке, что по сути справедливо, ведь пользоваться отремонтированным строением будут новые жильцы. Но чтобы учесть эту сумму при обсуждении цены, запросите сведения коммунальщиков или управляющей компании.

Лица, доказавшие родство с наследодателем после его смерти

Это люди, обратившиеся в суд с иском о восстановлении наследования и выигравшие дело. Покупка не является поводом для отказа в законных правах, если имеются неоспоримые доказательства того, что заявитель является наследником квартиры:

  1. По закону. Это кровные родственники или лицо, вступившее в брак с членом семьи усопшего.
  2. По завещанию. Это может быть назначенный или подназначенный правопреемник, пропустивший сроки вступления.

Риск потерять квартиру минимальный, но присутствует, если повести дело, пользуясь неправильно избранной тактикой и стратегией. Чтобы не допустить такого разрешения спора, обращайтесь к юристу по наследственным делам.

Оспаривание завещания

Завещание усопшего отменяется, если найдены нарушения в процедуре оформления волеизъявления. Суд примет сторону истца, если доказательства будут убедительными. Покупка не служит поводом для оставления исковой жалобы без рассмотрения, и если в процессе оспаривания появится правопреемник, не тот, с которым оформлялась покупка, а стороннее лицо, получается, что квартира принадлежит ему. Придется взыскивать деньги с продавца.

Подается иск, проводится слушание, а по результатам издается постановление. Оно является поводом для инициации исполнительного делопроизводства, в рамках которого приставы взыскивают деньги с виновного в пользу лица, совершившего покупку, не знавшего о последствиях. Исковая давность для подобных разбирательств – 36 месяцев.

Обжалование действий нотариуса

Результатом наследственного дела является выдача свидетельств всем, кто обретает право переоформить ценности, оставшиеся после ухода из жизни собственника. Если нотариат допустил ошибку или случилось досадное недоразумение, полученные документы лишаются юридической силы. При отмене свидетельства, на основании которого совершалась покупка, договор признается недействительным, так как продающая сторона не имела достаточно полномочий, чтобы распоряжаться квартирой.

Восстановление срока на принятие наследства

По такому пути идут люди, не успевшие вовремя подать заявление на принятие квартиры. После окончания нотариального делопроизводства она переходит в собственность правопреемника, который и подписал соглашение о покупке. Но затем появился истинный наследник и заявил о своих притязаниях. Если от момента покупки до подачи исковой жалобы прошло не более 3 лет, и суд сочтет доказательства неопровержимыми, собственность придется вернуть или выкупить. Но деньги должен предоставить гражданин, продавший недвижимость.

Признание наследника-продавца недостойным

Вопрос решается в судебном зале. Недостойность имеет место, когда преемник с целью получить квартиру преступил закон по отношению к конкурентам или завещателю. Покупка уже оформлена, но после открылись обстоятельства, и стали известны все основания и факты преступления. Судья признает наследника недостойным, и собственность умершего распределяется между другими претендентами.

Аннулирование ДКП

Признав договор купли-продажи квартиры недействительным, вы отменяете сделку покупки. Но результатом данного шага является передача покупаемой квадратуры продавшей стороне. Порядок наследования при этом не нарушается, а поводом для аннулирования ДКП может быть грубое нарушение или неисполнение обязанностей, оговоренных соглашением. Также учитывается отсутствие нотариального заверения, отказ о передаче денег в порядке, указанном в соответствующем разделе договора.

Вероятность рисков: какие факторы их провоцируют?

Внезапность возникновения трудностей пугает многих, и некоторые даже отказываются от покупки, хотя она выгодная. Но те, кто понимает, что если внимательно и последовательно перепроверить данные по квартире, можно оформить сделку так, чтобы никто и никогда не смог ее отсудить. Наличие грамотного адвоката в процессе подобно частному лечащему врачу, который помогает в случае появления проблемы. Поэтому не пренебрегайте участием юриста на всех этапах.

Когда оформлены права продавца?

От этого фактора зависит немного. Было ли это сделано в течение наследственного дела, или же наследник восстанавливал сроки, неважно. Риск появления конкурентов присутствует всегда. Иное дело, если имеет место покупка квартиры, доставшейся по дарственной при жизни первичного хозяина. Тогда опасность нулевая. Главное, проверить, чтобы принятие в дар оформлялось в соответствии с нормами действующего законодательства. Тоже касается случаев, когда права собственника сформированы покупкой или договором обмена.

Как получена недвижимость: по закону или завещанию?

Опять же способ вступления не гарантирует отсутствие риска, если продавец не единственный претендент по воле усопшего. Тогда шансы оспорить покупку квартиры минимальны. Единственное, что необходимо сделать – передать на анализ юристу текст завещания, чтобы он проверил наличие обязательных наследников и провел юридический мониторинг соответствия. Также выясняется, взята ли недвижимость в ипотеку, нет ли на ней обременения.

Иногда: причина смерти наследодателя

Речь идет о ситуациях, когда наследодатель (мужчина или женщина) указывает в завещательном акте, что квартира передается в случае ненасильственной смерти. В противном случае порядок наследования меняется. В судебной практике есть случаи, когда уже после продажи удалось доказать, что самоубийство (причина смерти) спровоцировано, что говорит об убийстве. Здесь в действие вступает подназначенный преемник, который через суд заявил о своих правах.

Какие сложности могут возникнуть?

Единого пошагового алгоритма не существует, и случаи возникновения сложностей отличаются. Но чаще всего люди в результате покупки сталкиваются с одними и теми же сложностями. По статистике, споры по квартире появляются по разным причинам, которые классифицируются в зависимости от способа принятия наследства: по завещанию или в порядке очередности, если распределение производится между родственниками усопшего.

При покупке недвижимости, наследуемой по закону

Когда квартира достается по очереди, приходится устанавливать всех возможных конкурентов и проверять порядок обретения прав на собственность, по результатам которого покупка стала возможной. При этом сложности чаще всего связаны с трудностями по установлению конкурентов, восстановлению хронологии событий и определению наличия письменной воли наследодателя.

Трудно разыскать родственников

Фактически приходится провести розыскные мероприятия. Найти родню недостаточно. Необходимо понимать, имеет ли место осознанный отказ, или претенденты просто не знали или не смогли своевременно обратиться к нотариусу. Также непонятно, не захотят ли они опровергать правомерность наследования и покупки жилья в дальнейшем. В идеале они должны отказаться в пользу нынешнего правопреемника, вступившего в наследство.

Наследование по праву представления

Отдельно посвятите время установлению порядка перехода прав на квартиру. Перепроверьте, как именно ее получил продавец. Дело в том, что покупку признают недействительной, если, оформляя отказ, один из претендентов указал в отказной не его, а другого человека, который может в любой момент в течение трех лет подать исковую жалобу о признании покупки недействительной.

Существует три варианта отказа, послуживших предпосылками для покупки:

  1. Конкурент отказался в пользу продавца, что указано в отказной.
  2. Претендент никого не указывал, но методом исключения он является единственным наследником.
  3. Правопреемник решил проигнорировать явку в нотариальную контору в течение полугода, что приравнивается к отказу.

Степень риска при покупки квартиры увеличивается в той же последовательности.

Обнаружение завещания после продажи квартиры

Данный факт будет препятствовать покупке, так как в новых обстоятельствах раздел наследства будет произведен на новых условиях. Если квартира достанется другому, сделка аннулируется, и придется приобретать новое жилье. Выход: подать запрос в единый реестр нотариата и дождаться ответа о том, что волеизъявления от первичного владельца жилья не зарегистрировано, а значит, не существует.

При наследовании по завещанию

Купивший квартиру в таких условиях также не находится в абсолютной безопасности. Существует ряд критериев, нуждающихся в юридической и нотариальной проверке. Помните, что всегда есть возможность ошибки ввиду человеческого фактора, да и мошенники все же встречаются. Но противостоять им можно и нужно, тогда покупка станет безопасной. Все, что нужно, это знать несколько нюансов.

Неадекватность завещателя на момент составления волеизъявления

Это основной довод тех, кто решает поставить покупку под сомнение. Недееспособное лицо оформлять завещание не может, и если доказывается, что при подписании человек не вступил в совершеннолетие или был психически болен, документ аннулируют и все последствия устранят, вернув квартиру действующим наследникам по закону. Это будут первоочередные родственники усопшего. Обязательно определите возраст человека, завещавшего квадратные метры, или постарайтесь изучить медицинские карты..

Выявление обязательных долей

К числу обязательных наследников, способных расстроить покупку, относятся несовершеннолетние дети, родители, неспособные трудиться, а также иждивенцы, получавшие материальное обеспечение в течение года до наступления смерти наследодателя. Они не просто наделяются правами на имущество, но и получают долю, даже если собственник не указал их в завещании. Перед тем, как приобрести недвижимость, проверьте, чтобы такого не могло произойти.

Обнаружена приоритетная поздняя версия завещания

Изъявив волю с новыми требованиями, завещатель автоматически отменяет предыдущие сделки. Если окажется, что на продажу выставлена квартира, полученная по прежней бумаге, но есть еще одна, оформленная позже, то покупка аннулируется. Обратитесь в единую государственную базу данных нотариата и убедитесь, что преемник-продавец является участником последней односторонней сделки, совершенной наследодателем.

Ситуация с кредитами имеет свои особенности, так как появляется еще один участник процесса – банк, предоставивший ипотеку. Купленная на таких условиях квартира является имуществом приобретателя только после погашения задолженности. До этого момента квадратные метры являются залогом, и покупка оформляется с учетом передачи прав требования. Это касается сделок с вторичным жильем и квартир, приобретенных в новостройках.

Исковая давность и риски

Данные термины означают:

  1. Ограниченный период, установленный законодательными органами, когда можно подавать жалобу. Также регламентировано, кто это может сделать.
  2. По истечению оговоренного времени опасности перестают быть актуальными, и ни никто не вправе жаловаться, что покупка якобы незаконная, и ее нужно отменить.

Общий срок исковой давности истекает через 3 года после переоформления.

Квартира в собственности менее 3 лет

В это время может произойти какой-нибудь казус, и придется отстаивать квартиру в рамках судебного процесса. Покупка оспаривается, если первичный владелец не указал в завещании своих детей, и поэтому они, будучи несовершеннолетними, имеют право на обязательную долю. Подается иск, покупка признается ничтожной. Вы спросите, кто это может сделать? Родители или опекуны малолетних отпрысков.

Владение недвижимостью более 3 лет

Возможность сохранить квартиру минимальна. Опасность пересмотреть законность покупки ничтожна. Считается, что 36 месяцев достаточно, чтобы в любом случае узнать о наследстве и отреагировать на известие. Если реакции не последовало, считается, что правопреемник осознанно отказался от принятия наследуемой массы, и это позволило вступить продавцу во владение недвижимостью. Значит, покупка совершена на законных основаниях.

На какое время может быть продлен срок исковой давности?

Необходимо отметить, что изменение реально только в большую сторону. Возможно это по согласованию сторон. Если имеет место прерывание, то период продлится на столько, на сколько срок был урезан. Узнать о тонкостях продления можно у адвоката. Дело в том, что данная тема заслуживает отдельного рассмотрения ввиду обширности, и не может быть разъяснена в рамках этой публикации.

В практике подобные проблемы с покупкой возникают редко. Переоформляя квартиру, задайтесь вопросом о том, не было ли по ней судебных тяжб. Дело в том, что увеличить срок вправе только суд. Востребуйте копию судебного решения. Если продающий оформил жилье с подобной оговоркой, учитывайте этот фактор. Меньше времени не отводится.

Причина смерти владельца как риск

Ранее уже описывались обстоятельства, когда завещатель предусмотрел изменения порядка оформления наследства на случай наступления, скажем, насильственной гибели. Но это не единственное, чего нужно опасаться. Обратите внимание, кем засвидетельствован факт ухода из жизни. Одно дело, если заключение выдали медицинские работки при констатации, и совершенное иное – признание мертвым без вести пропавшего.

Если наследодатель признан умершим через суд

Спустя пять лет после исчезновения на основании судейского акта человека признают умершим. Датой гибели назначается день выдачи постановления. Но что делать, если пропавший завещатель объявился и не признает покупку действительной, требуя квартиру назад? Придется судиться. Однако можно гарантировать, что деньги, затраченные на содержание строения и помещений в должном состоянии, вы получите. То же коснется и расходов на выплаты по коммунальным платежам.

Можно ли снизить риски?

Все, о чем писалось ранее, не означает, что проблемы будут и от квартиры нужно срочно отказываться. Покупка станет безвредной, если действовать согласно рекомендациям. Придется потратить время и немного денег (в Москве тарифы на госпошлины выше, чем в регионах). Иногда продавец сам идет за подтверждениями безопасности, в других случаях это делает покупатель. В любом случае заниматься этим вопросом надо.

Тщательная проверка документов на недвижимость

Без этого не заключается ни одна сделка, предполагающая материальные взаимоотношения сторон. Цель – установить:

  1. Возможность покупки. Как досталась квартира продавцу?
  2. Наличие конкурентов в процедуре передачи квартиры по закону.
  3. Составлялось ли завещание на квартиру, что в нем указано, где хранится?
  4. Факт наличия долговых обязательств перед кредиторами и обременения квартиры.
  5. Прочие факторы, имеющие отношение к квартире.

Любой нюанс, коснувшийся покупки, перепроверяется. Но нужно и самому не допустить ошибок в процедуре переоформления.

Юридически грамотно составленный договор купли-продажи

Это ключевой момент покупки квартиры, и отнестись к нему необходимо с полной ответственностью. Документ, не обладающий обязательными атрибутами, признают незаключенным. Данное обстоятельство является достаточным поводом для отзыва квартиры и возврата денег. Покупка невозможна без указания:

  • даты, места, названия документа;
  • реквизитов участников сделки;
  • стоимости приобретаемой квартиры;
  • информации об объекте соглашения;
  • подписей участников с расшифровкой;
  • отметки о нотариальном заверении.

Текст, не содержащий всех необходимых разделов и пунктов, касающихся квартиры и участников, также является свидетельством несоответствий требованиям действующих законов. Чтобы не запутаться и сделать покупку правильно, обращайтесь в юридическое бюро, специализирующееся на наследственных делах, так как угроза идет именно с этой стороны.

Проверка стоимости квартиры: не занижена ли она?

Это важно, так как судья выразит недоверие, если сделка предполагает уход от налогов. Предлагая искусственно занизить цену покупки, партнер мотивирует решение тем, что сумма налоговых выплат за квартиру будет снижена. Но это запрещено законодательством и влечет за собой административную и уголовную ответственность.

Проверка через нотариуса по внутренним реестрам системы ФНП

С помощью сервиса ФНП производят анализ документации, оформленной нотариально. Здесь можно узнать о завещании, доверенностях, сделках с квартирами и т.д. Воспользоваться ресурсом может не каждый, если речь идет о конфиденциальных сведениях. Но нотариусы и юристы имеют доступ и готовы сделать это для вас. Для обращения доверенного лица гражданин подписывает доверенность и заверяет ее в нотариате.

Страхование титула

Есть особый вид полиса, предполагающий в качестве страхового случая возможность утраты статуса владельца квартиры. Если подобное происходит, страховой агент выплачивает компенсацию – стоимость квартиры. Правда, придется платить, но данная мера требуется до истечения срока исковой давности. После его истечения угроза исчезает, и тратить деньги на титульную страховку становится нецелесообразным.

Реальна ли защита в суде?

При правильно избранной стратегии защиты и тактики участие в прениях будет эффективным. Работа адвоката увеличивает шансы получения положительного решения по квартире. Лично присутствовать не обязательно, если есть доверенное лицо, готовое представлять ваши интересы на основании нотариально заверенной доверенности. Это может быть любой гражданин, но лучше, если в прениях участвует юрист, специализирующийся на наследственных делах и сделках с покупкой недвижимости.

Документы, подтверждающие добросовестность покупателя

Важно убедить судей в своей добропорядочности. Также важно предоставить документацию, указывающую на то, что обязанности по соглашению о покупке полностью исполнены. Для этого предъявляют чек, квитанцию, расписку или банковскую выписку об уплате цены квартиры в полном объеме. Объяснять источник средств не придется. Все внимание переключите на доказательство собственной надежности как покупателя.

Что вызывает сомнения суда?

Добросовестность покупки доказывается документально. Но бумаги есть разные, и нужно правильно сформировать мнение, не вызвав недоверия со стороны судьи. Если этого не сделать, исход слушания по делу о квартире может оказаться непредсказуемым. Обращают внимание на аккуратность, проявленную при оформлении квартиры, а также на ценообразование, что свидетельствует о порядочности и честности.

Явно заниженная цена недвижимости

Если покупка произведена по заниженным ценам, возникает подозрение, что имеет место преступный сговор участников сделки. Перепродажа квартиры сопровождается уплатой налога на доходы физических лиц. Занизить стоимость квартиры означает сэкономить незаконным путем. Деньги получает продавец, он же несет налоговую повинность. Но подпись покупателя свидетельствует, что он знал о происходящем, а значит, является соучастником.

Налогообложение РФ предполагает выплату 13% НДФЛ, если покупку оформляет физлицо с Российским гражданством. Нерезиденты тратят 30%. Уклонение преследуется по закону. Ответственность – от штрафных санкций до лишения свободы, если имеются отягчающие обстоятельства.

Грубые ошибки в договоре купли-продажи

Проявив невнимательность, можно поставить под удар покупку квартиры. Размытые формулировки, отсутствие требуемых данных о жилье, указание неверных сведений косвенно указывают на заранее подготовленное мошенничество. Получается, что грубые нарушения не случайны, а запланированы. Конечная цель – расторгнуть покупку и получить незаконную прибыль. Это могут быть суммы, выплаченные в рамках сделки, или квартира как ценный объект. Результат – предвзятое отношение судей.

Оспорить решающее постановление можно в арбитражном порядке. Для этого подается исковая жалоба. Придется дополнительно потратиться на пошлину. Но главное – время и нервы. Заявлять о проведении повторного слушания по тому же иску нельзя.

Чтобы не попасть в неловкое положение и не рисковать квартирой, доверьте покупку юристу, который проконтролирует ход процедуры на всех этапах вплоть до выдачи выписки из реестра объектов недвижимости РФ.

Риски при покупке квартиры, полученной по наследству